10 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
in Mio. CHF | Land | Projektkosten | Hoch- und Tiefbauten sowie mobile Sachanlagen | Total als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | ||||
Anschaffungswerte | ||||||||
Bestand per 1. Januar 2024 | 1.0 | 0.5 | 645.5 | 647.0 | ||||
Zugänge | 0.0 | 4.2 | 0.0 | 4.2 | ||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | –4.6 | –4.6 | ||||
Transfers und Reklassifizierungen | 0.0 | –2.3 | 2.3 | 0.0 | ||||
Bestand per 31. Dezember 2024 | 1.0 | 2.4 | 643.2 | 646.6 | ||||
Bestand per 1. Januar 2025 | 1.0 | 2.4 | 643.2 | 646.6 | ||||
Zugänge | 0.0 | 3.9 | 155.1 | 159.0 | ||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | –0.1 | –0.1 | ||||
Transfers und Reklassifizierungen | 1.1 | –5.9 | 17.3 | 12.5 | ||||
Bestand per 31. Dezember 2025 | 2.1 | 0.4 | 815.5 | 818.0 | ||||
Abschreibungen und Wertminderungen | ||||||||
Bestand per 1. Januar 2024 | 0.0 | 0.0 | –81.6 | –81.6 | ||||
Abschreibungen | 0.0 | 0.0 | –27.3 | –27.3 | ||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | 3.7 | 3.7 | ||||
Transfers und Reklassifizierungen | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||
Bestand per 31. Dezember 2024 | 0.0 | 0.0 | –105.2 | –105.2 | ||||
Bestand per 1. Januar 2025 | 0.0 | 0.0 | –105.2 | –105.2 | ||||
Abschreibungen | 0.0 | 0.0 | –33.9 | –33.9 | ||||
Abgänge | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | ||||
Transfers und Reklassifizierungen | 0.0 | 0.0 | –10.6 | –10.6 | ||||
Bestand per 31. Dezember 2025 | 0.0 | 0.0 | –149.7 | –149.7 | ||||
Nettobuchwert per 31. Dezember 2024 | 1.0 | 2.4 | 538.0 | 541.4 | ||||
Nettobuchwert per 31. Dezember 2025 | 2.1 | 0.4 | 665.8 | 668.3 |
The Circle
An der Immobilie des Circle besteht eine Miteigentümergemeinschaft, bei der die Flughafen Zürich AG mit 51 % und die Swiss Life AG mit 49 % beteiligt ist. Aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung wird diese Miteigentümergemeinschaft als gemeinschaftliche Tätigkeit (Joint Operation) gemäss IFRS 11 klassifiziert. In der Konzernrechnung der Flughafen Zürich Gruppe werden deshalb die anteiligen Rechte an den Vermögenswerten sowie die anteiligen Verpflichtungen an den Schulden der Miteigentümergemeinschaft in den jeweiligen Positionen erfasst und ausgewiesen.
Der anteilige Vermögenswert an der Immobilie qualifiziert sich dabei als Renditeliegenschaft gemäss IAS 40. Die Flughafen Zürich Gruppe hat sich in diesem Zusammenhang für die Anwendung des Anschaffungskosten-Modells (Cost-Prinzip) entschieden.
Der anteilige aktuelle Marktwert (Fair Value) des Circle beträgt per Bilanzstichtag CHF 722.2 Mio. (Vorjahr: CHF 744.6 Mio.). Die Ermittlung des entsprechenden Werts erfolgte durch einen externen Gutachter mittels der Discounted-Cashflow-Methode (Stufe 3) unter Berücksichtigung der bestmöglichen Nutzungsart («Highest and Best Use»). Der Fair Value wird bei dieser Methode anhand der Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge (vor Steuern, Zinszahlungen, Abschreibungen und Amortisationen) bestimmt. Der Diskontierungssatz wird dabei in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken marktgerecht und risikoadjustiert festgelegt.
Kauf Radisson-Blu-Gebäude
Im Mai 2025 hat die Flughafen Zürich AG von der Vorbesitzerin Al Maha Real Estate AG das Radisson-Blu-Gebäude am Flughafen Zürich für CHF 155.0 Mio. erworben. Das ab 2005 im Baurecht errichtete Gebäude unterstand bisher einem Baurechtsvertrag bis 2080 und das Hotel Radisson Blu wurde nach Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 2008 eröffnet. Der Baurechtsvertrag wurde nun – durch vorzeitigen Heimfall an die Flughafen Zürich AG – aufgelöst (siehe Ziffer 9, Nutzungsrechte an geleasten Vermögenswerten).
Der Vermögenswert der Immobilie qualifiziert sich dabei als Renditeliegenschaft gemäss IAS 40. Die Flughafen Zürich Gruppe hat sich in diesem Zusammenhang für die Anwendung des Anschaffungskosten-Modells (Cost-Prinzip) entschieden. Der aktuelle Marktwert (Fair Value) der Radisson-Blu-Immobilie beträgt per Bilanzstichtag CHF 243.6 Mio. Die Ermittlung des entsprechenden Werts erfolgte durch einen externen Gutachter mittels der Discounted-Cashflow-Methode (Stufe 3) unter Berücksichtigung der bestmöglichen Nutzungsart («Highest and Best Use»).
